Bens vendidos por menos de R$ 400 mil ou adquiridos antes de 1969 estão na lista de isenção por ganho de capital.
Os imóveis adquiridos por um contribuinte devem ser informados na Declaração de Impotos de Renda bem como o seu custo de aquisição. Isto importa informar todos os valores pagos de prestações, entradas, juros e seguros pagos em um financiamento imobiliário e devem permanecer com este valor até o momento de ser vendido.
O Dr. Daniel Villas Bôas lembra que "não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel".
Cabe destacar, ainda, que estas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.
Assim, o valor de compra de um imóvel – não importando há quanto tempo ele tenha sido adquirido –, não deve ser atualizado pelo que valia em 31 de Dezembro por ausência de previsão legal.
No momento da venda, o contribuinte precisa declarar o valor da venda, descontará a o preço de compra do imóvel e eventuais gastos com construção, ampliação ou reforma do imóvel, e o resultado possitivo encontrado é o chamado o ganho de capital, sujeito a uma tributação a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas.
Dicas:
1. Reforma da casa própria: qualquer melhoria na estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e construção, permite aumentar o valor do custo do imóvel na declaração. Isso favorece pagar menos imposto, já que o ganho de capital será considerado menor na venda do bem, que foi valorizado pela benfeitoria. Se a valorização for muito grande, pode haver isenção do imposto.
2. Imóvel adquirido entre 1969 e 1988: quem vender bens comprados nesta época pagará menos imposto sobre o ganho de capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano mais antigo, até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969, a redução do imposto é de 5%.
3. Variação cambial: se ela for resultante da venda de imóveis adquiridos com rendimentos originariamente em moeda estrangeira. Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira.
4. Venda de único bem de até R$ 400 mil: fica isento o imóvel de qualquer tipo, de posse individual em condomínio ou em comunhão, localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. O limite de R$ 400 mil não considera a parte de cada condômino ou coproprietário, nem a posse em comunhão com o cônjuge, a menos que esteja em contrato.
5. Compra de outro imóvel em 180 dias: Desde 16 de junho de 2005, o ganho na venda de imóveis residenciais é isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício vale a cada cinco anos.
* Daniel é advogado, sócio fundador da Personae Assessoria Internacional a Expatriados (www.personaexpt.com), pós graduado em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo/PUC SP e MBA em Gestão Empresarial pela FGV RJ. Possui mais de treze anos de carreira profissional e é especialista na assessoria jurídica para expatriados e investimento estrangeiro no Brasil. Atuou por doze anos em empresas Big Four, ocupou o último cargo como Gerente Sênior de mobilidade global e assessorou grandes empresas multinacionais.
** A Personae Assessoria Internacional a Expatriados possui equipes de advogados especializadosem Direito Tributário, em São Paulo e Belo Horizonte, que podem assessorá-lo com o preparo e revisão das Declaraçõesde Imposto de Renda de Pessoas Físicas, de expatriados e
executivos.
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